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Todos nos hacemos esta pregunta, ¿Que me conviene más? ¿Dónde alcanzo más rentabilidad?.

Esta semana me preguntaron: “Carlos, ¿es recomendable seguir invirtiendo en inmuebles o debería vender e invertir ese dinero en Cetes?”

Supongo que quien me hace esta pregunta, tiene una propiedad que renta y cuando suma sus ingresos por rentas, se da cuenta que los mismos apenas llegan al 5% anual, cuando los Cetes dan 10.50% anual sin tener que lidiar con inquilinos, ni pagar predial, entre otros gastos.

En primer lugar debemos decir que aún cuando la renta de inmuebles es considerado un “negocio de viudas”, sin mayores complicaciones, rentar una propiedad implica riesgos, mayores a los Cetes, donde uno solo mete su dinero y cada mes, retira sus intereses. Hay que considerar que los inmuebles no se rentan en una semana o un mes, pueden pasar varios meses antes de rentarse; también está el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta y haya que demandarlo para que se vaya y claro, el tema de la inseguridad que ha reducido el precio de los inmuebles en varias ciudades del país.

Como cualquier negocio, es importante comparar lo que me da la renta de una propiedad frente a lo que me dan los Cetes, cuya tasa está en 10.50% pero probablemente bajará a 9.00% en los próximos 2 años. Tomemos 9.00% anual para la tasa de Cetes en esta comparación.

Por lo que toca a las rentas, hace muchos años se obtenía el 1.00% del valor de la propiedad cada mes como “renta justa”, pero en la actualidad ese porcentaje ha bajado a solamente el 5.00% anual del valor de la propiedad y en propiedades muy lujosas, puede ser de 4.00% y en propiedades comerciales puede ser 6.00%, así como en propiedades pequeñas. Para este ejemplo digamos que es 5.00%, lo que obtengo en rentas por la propiedad. Una propiedad de 3 millones de pesos me dará una renta de 12,000 a 15,000 pesos mensuales, por ejemplo.

Al 5.00% anual de ingresos de la propiedad por rentas hay que restarle el pago de predial, un mes de comisión del promotor inmobiliario para que consiga al inquilino y yo dejaría 3 meses de colchón para cualquier imprevisto. En total, el dueño del inmueble recibirá entre 3.0 y 3.50% anual por sus rentas y en Cetes recibirá 8.00% después del pago de ISR. Hasta el momento, la diferencia entre invertir en Cetes y tener propiedades en renta es 5.00% anual.

Ahora bien, donde se recupera o pierde el dueño de la propiedad, es en la plusvalía, es decir, lo que sube o baja de precio el valor del inmueble en el tiempo y eso solo se puede saber cuándo nos ponemos a investigar el valor de los últimos años de propiedades similares en la zona.

Si cada año, ha subido 5.00% el valor de la propiedad, y a eso le sumo el 3.0% que obtengo de rentas, ya descontados gastos, es buen negocio rentar, porque lo que no gano en las rentas, lo gano en la plusvalía, si, por el contrario, el valor de las propiedades no sube de precio al paso del tiempo, es mejor vender esa propiedad y comprar otra propiedad en otro lado o meter ese dinero a Cetes. En ciudades como Cuernavaca, Celaya, Taxco, Chilpancingo, Acapulco, los precios de sus propiedades en general se han caído mucho por la inseguridad.

Para conocer el valor de mi propiedad es recomendable cada año pagar para obtener una “opinión de valor” que normalmente la llevan a cabo arquitectos o ingenieros cuyo costo va de 2,000 a 3,000 pesos, o bien, cada seis meses, revisar anuncios en internet sobre propiedades en venta en la zona y hacer un histórico de precios.

Rentar es un negocio y como cualquier negocio, hay que estar atentos al mercado, a lo que buscan los clientes y ver lo que le da más valor a mi inmueble, para que se rente en un mayor precio y en caso de venta, poder obtener más dinero.

Habrá muchas preguntas sobre este tema inmobiliario y con gusto las podemos platicar en el chat del Substack.

Fuente:

Carlos López Jones, es Director de Consultoría Empresarial en Tendencias Económicas y Financieras

Columnista, conferencista y colaborador en radio y TV, asesor en temas especializados de economía y finanzas. Colabora con la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria AC en CDMX.

En X: @Carloslopezjones